Analyse

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Die Bundesregierung will 1,5 Millionen neue Wohnungen schaffen – wie soll das gelingen?

jonas schaible

Menschen brauchen Wohnungen und die Bundesregierung hat ein klares Ziel formuliert: 1,5 Millionen neue Wohnungen sollen in dieser Legislaturperiode entstehen. So steht es im Koalitionsvertrag: "Wir starten eine Wohnraumoffensive: 1,5 Millionen neue Wohnungen und Eigenheime."

Die Pläne sollen auf dem "Wohnungsgipfel" am morgigen Freitag konkretisiert werden. Daran nehmen Vertreter von Bund, Ländern und Kommunen, die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, der Mieterbund, die Gewerkschaften und die Bauwirtschaft teil. Aber schon seit Monaten fällt auf, dass die Regierung nicht erklären kann, wie gelingen soll, was sie so forsch ankündigt hat.

Nicht einmal, wie sie zu ihren Zahlen kommt.

Anfrage ans zuständige Innenministerium. Wie viele dieser 1,5 Millionen Wohnungen sollen eigentlich durch Maßnahmen der Regierung zusätzlich entstehen und wie viele wären sowieso gebaut worden? Ein Sprecher antwortet gegenüber t-online.de: 

"Die exakte kausale Wirkung der wohnungspolitischen Instrumente hängt von vielen Faktoren ab und kann daher nicht quantifiziert werden."

Nächste Frage: Wie viele Wohnungen könnten durch die einzelnen Maßnahmen zusätzlich entstehen? Wie viele durch die Förderung des sozialen Wohnungsbaus? Wie viele durch das Baukindergeld? Antwort des BMI: 

"Die geplanten wohnungspolitischen Maßnahmen sind als sich ergänzendes Maßnahmenbündel zu verstehen. Die separate Quantifizierung der Wirkung ist deshalb nicht möglich."

Vielleicht entstehen durch die Maßnahmen der Regierung sehr viele Wohnungen, vielleicht aber auch gar keine. Die Regierung weiß es nicht. Oder sagt es nicht. Nicht einmal einen Korridor teilt das BMI mit, keine Schätzung, keine Szenarien. Nichts.

Trotzdem verkündet sie, alle Maßnahmen zusammen sollten zusammen 1,5 Millionen Wohnungen ergeben. Wie kommt sie dazu?

Der Trend arbeitet für die Regierung

Möglicherweise setzt sie schlicht auf den Trend. Im vergangenen Jahr 2017 sind etwa 284.816 Wohnungen fertiggestellt worden. Acht Jahre zuvor noch 158.987. Im letzten Jahr der Legislaturperiode 2009 bis 2013 sind gut 30 Prozent mehr Wohnungen entstanden als im ersten Jahr. In der Legislaturperiode 2013 bis 2017 war es fast genauso. Das geht aus Zahlen des Statistischen Bundesamtes hervor.

Würde es 2017 bis 2021 so weiter gehen, landete man am Ende bei grob gerechnet: 1,5 Millionen neuen Wohnungen. Und aus den vergangenen Jahren sind nach Angaben der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) noch etwa 600.000 Wohnungen genehmigt, aber nicht gebaut.

Die Regierung müsste also nur Kurshalten. Ist das der Grund für ihre forsche Zielvorgabe? Ist ihr Ziel womöglich gar nicht so ambitioniert, wie es klingt?

Doch, sagt Claus Michelsen, der für das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung die Bauwirtschaft analysiert, auch im Auftrag des Bauministeriums: "Ich halte die Ziele für ambitioniert." In diesem Jahr rechne er mit Fertigstellungen von etwa 300.000 Wohnungen:

"Selbst wenn jedes Jahr 10 Prozent mehr gebaut würde, wäre das Ziel nicht zu schaffen."

Und die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt geht davon aus, dass selbst 300.000 nicht erreicht werden.

Und doch sollen die Maßnahmen der Regierung den Ausschlag geben. Wenn sie schon keine Schätzungen veröffentlicht, was lässt sich über ihre Kernprojekte sagen?

Sozialer Wohnungsbau und Baukindergeld

Für den sozialen Wohnungsbau sind im Koalitionsvertrag zwei Milliarden Euro zusätzlich zu den Fördertöpfen der Länder vorgesehen, mittlerweile sollen es sogar fünf Milliarden werden. Wie viel Geld die Länder einplanten, ist dem BMI nach eigenen Angaben gar nicht bekannt. Wie viele Wohnungen mit Bundesmitteln gefördert werden können, lasse sich nur schwer abschätzen, teilt das BMI mit. Der bisherige Baustaatssekretär Gunther Adler, der als wichtigster Mann in Baufragen galt, schätzte im Frühjahr allerdings noch, dass pro Milliarde rund 30.000 Wohnungen gefördert werden könnten. Das wären also rund 150.000 Wohnungen.

Die zweite große Maßnahme ist das Baukindergeld. CDU und CSU wollten es unbedingt im Koalitionsvertrag sehen. Familien, die ein Haus bauen oder kaufen, bekommen pro Jahr für jedes Kind unter 18 Jahren 1200 Euro für maximal zehn Jahre. Familien, die mehr als 75.000 Euro im Jahr plus weitere 15.000 pro Kind verdienen, bekommen kein Baukindergeld. Anträge können nur bis 2020 gestellt werden – ansonsten würde das Programm zu teuer. Auch so sind dafür 2,7 Milliarden Euro allein in dieser Legislaturperiode eingeplant. Fast 10 Milliarden bis zum Ende der Förderzeit.

In den Städten wird der Wohnungsmarkt immer angespannter – aufs Land hingegen will kaum jemand:

Aber entstehen dadurch wirklich neue Wohnungen? Die Regierung kalkulierte stets mit rund 200.000 Anspruchsberechtigten. Wie viele davon sowieso bauen würden, auch ohne Baukindergeld, kann oder will die Regierung nicht schätzen. Sie gehe aber von einer "Trendumkehr bei den Baugenehmigungen für selbstgenutztes Wohneigentum" aus. Nicht einmal die Wirkungen der sehr ähnlichen Eigenheimzulage, die von 1995 bis 2005 existierte, sind der Regierung laut einer Antwort auf eine Kleine Anfrage der Grünen bekannt.

Nach Berechnungen von Claus Michelsen vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung könnte das Baukindergeld die Kosten in einer Großstadt in den ersten zehn Jahren um rund vier Prozent senken, in kleineren Städten um acht Prozent, auf dem Land womöglich noch etwas mehr. Im Jahr 2017 kostete ein Quadratmeter neu gebauter Wohnfläche rund 1700 Euro. Bei 100 Quadratmetern, was für ein Einfamilienhaus eher wenig ist, sind das 170.000 Euro im Schnitt. Dazu kommen stetig steigende Grundstückpreise: Zwischen rund 60 Euro pro Quadratmeter in kleinen Dörfern bis zu mehr als 1000 Euro pro Quadratmeter in den größten Städten. Insgesamt also einige Zehntausend bis mehrere Hunderttausend Euro. Unter 200.000 Euro ist also nicht an ein Haus zu denken. In Großstädten wird es gleich sehr viel teurer.

Vielerorts wird Airbnb dafür kritisiert, dass es den Wohnungsmarkt noch zusätzlich belaste.

Nicht eine bezahlbare Wohnung mehr?

Familien müssen also trotz Förderung in der Lage sein, weit mehr als Hunderttausend Euro aufzubringen. Sie brauchen genügend Eigenkapital für Kredite. Die Opposition befürchtet Mitnahmeeffekte: Wer sowieso baut, streicht das Geld ein. Am Wohnraummangel ändert sich nichts. Der wohnungspolitische Sprecher der Grünen, Christian Kühn, sagt:

"Dadurch wird nicht eine bezahlbare Wohnung mehr geschaffen."

Nach Erfahrungen mit der Eigenheimzulage ist es denkbar, dass dadurch manches Haus mehr gebaut wird. Aber wahrscheinlich fast nur auf dem Land. Dort also, wo die Lage auf dem Wohnungsmarkt am wenigsten angespannt ist. Wo die Eigenheimquote hoch ist. Wo Wohnen keine dringende Frage ist. In den Ballungsräumen wird das Baukindergeld mutmaßlich kaum Neubauten verursachen.

Dazu möchte die Regierung das Genehmigungsverfahren vereinfachen, damit schneller gebaut werden kann. Schon jetzt ist es aber so, dass viele genehmigte Wohnungen nicht gebaut werden können. Unter anderem, weil die Bauwirtschaft in hohem Maße ausgelastet ist. Und weil sie zunehmend über Probleme klagt, Fachkräfte zu finden. Genehmigungsverfahren zu beschleunigen dürfte kurzfristig also kaum viele neue Wohnungen bringen.

Schließlich sind eine Reihe von Gesetzesänderungen angedacht. Die meisten zielen darauf, mehr und einfacher Bauland zu gewinnen, unter anderem von Landwirten. Auch diese Maßnahmen setzen aber voraus, dass jemand dort bauen will. Und auch sie werden auf dem Land stärker wirken als in Ballungsräumen. Darüber hinaus soll es Steuervorteile für alle geben, die Wohnungen bauen.

All das setzt sich nicht zusammen zum Bild einer sorgsam geplanten Wohnraumoffensive. Eher wirkt es, als sei da zuerst eine Zahl gewesen. Und dann habe man überlegt, mit welchen Maßnahmen sich die erreichen ließe. Eventuell.

Dieser Artikel ist zuerst auf t-online erschienen.

In Zeiten eines angespannten Wohnungsmarktes regt sich auch Widerstand: Wir haben einen Hausbesetzer in Berlin getroffen.

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