Möblierte Wohnung: Was du über Miete, Haftung und Kündigung wissen musst

Alles da! Wohnungssuchende weichen vermehrt auf möblierte Wohnungen aus.Bild: imago images / Thomas Imo / photothek

Möblierte Wohnungen: All-Inclusive-Service oder Mieteralbtraum?

Annika Danielmeier

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Ist man auf den gängigen Wohnungsplattformen unterwegs, fallen einem die zahlreichen möblierten Wohnungen ins Auge. Oft sind es Mikro-Wohnungen in großen Apartment-Anlagen, ausgelegt darauf, dass man nicht lange bleibt: klein und überteuert. Vermieter:innen werben gerne damit, dass schon alles vorhanden ist – Bett, Tisch und teilweise sogar Geschirr. Man muss nur noch einziehen. Praktisch, oder?

Das könnte man meinen und zumindest für Pendler:innen oder andere Menschen, die nur kurzfristig eine Bleibe in der Stadt suchen, dürfte das auch zutreffen. Andere ziehen jedoch in möblierte Wohnungen ein, weil sie auf dem Wohnungsmarkt schlicht nichts anders finden. Laut einer Studie des Instituts "Oxford Economics" trifft das auf 27 Prozent der Mieter:innen zu.

Praktisch sind diese Art Wohnungen vor allem für Vermieter:innen, die daran ordentlich verdienen können. Wer sich trotzdem, ob gezwungenermaßen oder gewollt, für eine möblierte Wohnung entscheidet, sollte sich daher mit den rechtlichen Eigenheiten vertraut machen.

Ab wann gilt eine Wohnung als möbliert?

Zunächst einmal stellt sich die Frage: Ab wann kann man überhaupt davon sprechen, dass eine Wohnung möbliert ist? Reicht schon ein spärlich eingerichtetes Zimmer mit Matratze auf dem Boden und Tisch mit Stuhl oder braucht es die volle Bandbreite an Einrichtung inklusive Full-HD-Fernseher und Designermöbeln, wie man sie in möblierten Luxuswohnungen vorfinden kann?

Auch möblierte Wohnungen mit gehobener Einrichtung finden Wohnungssuchende.Bild: mago images / Thomas Imo / photothek

Die Antwort liegt in der Mitte. Maßgeblich ist, was Mieter:in und Vermieter:in im Vertrag vereinbaren.

Im Mietrecht wird dann von einer vollmöblierten Wohnung ausgegangen, wenn diese überwiegend mit Möbeln von Vermieter:innenseite ausgestattet ist, zum Beispiel mit Bett, Sofa, Schränken, Tischen oder Stühlen. Das sind nämlich alles Dinge, die über das hinausgehen, was Mieter:innen als Grundausstattung einer Wohnung erwarten können.

Ist eine höhere Miete beim möblierten Wohnen erlaubt?

Ja, für die Möbel dürfen Vermieter:innen dann auch Geld verlangen, den sogenannten Möblierungszuschlag. Hier liegt die erste Kostenfalle für Mieter:innen. Aus dem Mietvertrag muss zwar eindeutig hervorgehen, dass in der Miete auch ein Teil für die Möblierung enthalten ist. Aber: Der genaue Preis dafür muss nicht gesondert ausgewiesen werden.

Die Höhe der Grundmiete sei so einfach nicht nachzuweisen, sagt die Pressesprecherin des Deutschen Mieterbunds in Berlin und Juristin Jutta Hartmann der "Süddeutschen Zeitung". Die Regelungen der Mietpreisbremse, die auch für möblierte Wohnungen gilt, könnten so umgangen werden. Auch eine einheitliche Methode, um den Möblierungszuschlag zu berechnen, ist nicht festgelegt worden.

Vermieter:innen können den Mietpreis also unkontrolliert in die Höhe schrauben. Hinzu kommt, dass die Mietpreisbremse ausnahmsweise dann nicht gilt, wenn möblierte Wohnungen zum vorübergehenden Verbrauch vermietet werden. Daher floriert auch das möblierte Wohnen auf Zeit.

Darf ich eigene Möbel in die Wohnung stellen?

Nun ist die Wohnung mit Möbeln von den Vermieter:innen eingerichtet. Die treffen natürlich nicht den Geschmack von allen potenziellen Mieter:innen. Die Wahrscheinlichkeit, dass einem Schrank oder Bett nicht gefällt oder das Sideboard einfach nur im Weg herumsteht, ist also gar nicht so gering.

Grundsätzlich dürfen Mieter:innen die Möbel austauschen, sagt Hartmann der SZ. Das Ursprungs-Inventar dürfe aber auf keinen Fall entsorgt werden! Es müsse eingelagert werden, betont sie.

Vorsicht ist auch geboten, wenn einem der Farbton der Möbel nicht gefällt. Sie dürfen nicht einfach überstrichen werden. Das geht nur mit Zustimmung, sagt die Juristin, am besten einer schriftlichen, empfiehlt sie.

Mein Bett ist kaputt: Wer muss das ersetzen?

Vermieter:innen müssen den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gewährleisten. Gehören zum Mietvertrag auch Möbel, bezieht sich diese Pflicht auch darauf. Ist das Bett, ein Stuhl oder sonstiges Möbelstück kaputt, müssen die Vermieter:innen für Schäden aufkommen, sofern sie durch einen normalen Gebrauch zustande gekommen sind.

"Der Vermieter hat hinzunehmen, was durch übliches Wohnen abgenutzt wird oder kaputt geht", erklärt Frank Maciejewski vom Berliner Mieterverein. Mieter:innen können dann mietrechtliche Mängelansprüche geltend machen.

Anders sieht es aus, wenn diese selber für den Schaden an dem Möbelstück verantwortlich sind. Für vorsätzliche und fahrlässige Beschädigungen muss man selber aufkommen.

Um sich abzusichern, rät der Experte, sich bei Unterzeichnung des Mietvertrags eine Inventarliste aushändigen zu lassen und den Zustand der Einrichtung in einem Übergabeprotokoll schriftlich zu dokumentieren. Im Streitfall könnten auch Fotos und Zeug:innen helfen, um festzustellen, wie Wohnung und Möbel bei Einzug übernommen wurden.

Welche Kündigungsfrist gilt bei möblierter Wohnung?

Möchte man aus einer möblierten Wohnung ausziehen, gelten grundsätzliche die gleichen Regeln wie bei unmöblierten Wohnungen.

Aufpassen muss man aber, wenn man bei den Vermieter:innen mit im Haus wohnt, dort ein vollmöbliertes Zimmer angemietet hat. Dann kann man nämlich ganz schnell auf der Straße stehen, weil das Gesetz eine Ausnahme für solche Einliegerwohnungen vornimmt. Unter Umständen kann hier schon zum Ende des Monats gekündigt werden, wenn die Kündigung bis zum 15. eines Monats erklärt wird.